Dossier Valkenhorst: Zwarte cijfers, wisselgeld en relatiebemiddeling

Gebroken beloftes, gebrek aan vertrouwen, relatietherapie en vele teleurstellingen, zo is het gedwongen huwelijk tussen het Rijksvastgoedbedrijf en de gemeente Katwijk samen te vatten. De twee partijen proberen al bijna 20 jaar samen te werken om één van de grootste nieuwbouwwijken in Nederland op Katwijkse bodem te bouwen. Hoe gaat de nieuwbouwwijk er precies uitzien en wie betaalt uiteindelijk (letterlijk) de rekening? In samenwerking met het Mediafonds van de provincie Zuid-Holland publiceert RTV Katwijk de komende weken een driedelige reconstructie van dit bijzondere woondossier. 

Door: Bas Vermond.

15 jaar lang wordt er achter de schermen gesteggeld tussen de Provincie Zuid-Holland, de gemeente Wassenaar, Katwijk en het Rijksvastgoedbedrijf. Wat moet er precies komen op de voormalig vliegbasis Valkenburg in Katwijk? De woningnood loopt in Katwijk al jaren op, betaalbare huur- en koopwoningen zijn schaars in de Zuid-Hollandse kustgemeente. Een nadeel voor Katwijk is dat de grond van vliegbasis Valkenburg niet van de gemeente is, ondanks dat het op Katwijks grondgebied gelegen is. 

De oude vliegbasis -dat haar deuren in 2006 definitief sloot-, is zo’n 470 hectare groot, omgerekend zo’n 658 voetbalvelden. Bijna 70% van het terrein is eigendom van het Rijksvastgoedbedrijf, de overige 30% is in handen van projectontwikkelaar Bouwfonds Property Development (BPD). De bedoeling is dat op dit terrein de zesde, nieuwe woonkern van de gemeente Katwijk verschijnt. Het moet een duurzame woonwijk worden, met 5.600 woningen, een gezond leefklimaat en veel ruimte voor water, natuur en recreatie.

Dure randstadgrond
Ondanks dat alle partijen de noodzaak voelen om deze nieuwbouwwijk te bouwen, lukt het jarenlang niet om het eens te worden. Katwijk wil zoveel mogelijk betaalbare huur- en koopwoningen op het terrein hebben. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft een ander doel voor ogen met de dure randstadgrond in Katwijk. 

Het Rijksvastgoedbedrijf beredeneert niet vanuit de woningnood in Katwijk, maar kijkt cijfermatig naar het terrein. Een groot stuk grond, midden in de randstad, dat levert een hoop geld op bij verkoop aan projectontwikkelaars, rekent het Rijksvastgoedbedrijf door. Een projectontwikkelaar die de grond van het Rijksvastgoedbedrijf koopt, zal hier dure huizen op willen zetten. Immers, de aankoop van de grond moet ook worden terugverdiend. 

Hoewel het Rijksvastgoedbedrijf als eigenaar van de vliegbasisgronden op papier machtig lijkt, heeft de gemeente Katwijk juridische mogelijkheden om veel betaalbare huur- en koopwoningen op het terrein te krijgen. Omdat de vliegbasis binnen de gemeentegrenzen van Katwijk ligt, kan de gemeente de randvoorwaarden voor de nieuwbouwwijk in een bestemmingsplan bepalen. In een bestemmingsplan wordt door de gemeente beschreven wat er op de grond gebouwd mag worden. Daar ligt de sleutel voor de gemeente om het plan voor voornamelijk dure huizen van het Rijksvastgoedbedrijf te dwarsbomen. Het Rijksvastgoedbedrijf is alleen geenszins van plan om dat te laten gebeuren. Het is de oorzaak van een jarenlang slepend conflict dat zelfs de Tweede Kamer bereikte. 

‘Moeizaam, gebrek aan vertrouwen en een continu verschil van inzicht’
Het is begin 2019. Er lijkt een doorbraak te zijn in de jarenlange impasse tussen het Rijksvastgoedbedrijf en de gemeente Katwijk. Over de meeste inhoudelijke punten van de nieuwbouwwijk zijn de partijen het eens. Toch houdt één persoon op één onderwerp de poot stijf, het aanbod van betaalbare huur- en koopwoningen moet echt groot zijn. Het is wethouder Gerard Mostert van de gemeente Katwijk. Ook het Rijksvastgoedbedrijf houdt vast aan haar doelstelling. Er komen betaalbare huur- en koopwoningen, maar niet zoveel als Katwijk wil. Het Rijksvastgoedbedrijf zou bij een hoog percentage goedkopere woningen verlies lijden op het bouwproject. Katwijk moet dit op goed vertrouwen aannemen, inzage in de berekeningen van het Rijksvastgoedbedrijf krijgen de wethouder en de gemeente niet. Het Rijksvastgoedbedrijf wil de scenario’s van wanneer het project winst- of verliesgevend is, niet delen. 

Katwijk gaat niet mee in het verhaal van het verlies voor het Rijksvastgoedbedrijf en de onderhandelingen bereiken medio 2019 een kookpunt. Een onafhankelijk bureau schat in dat wanneer Katwijk en het Rijksvastgoedbedrijf er niet uitkomen, de financiële gevolgen voor de twee partijen tot 150 miljoen euro verlies kunnen gaan oplopen. Het project komt maanden stil te liggen. 

Er wordt in de maanden daarna een bemiddelaar (mediator) aangesteld om uit de impasse te komen. Maandenlang inventariseert deze speciale bemiddelaar de wensen en eisen van beide partijen. Eind 2019 wordt de balans van het bemiddelingstraject opgemaakt. ‘Moeizaam, gebrek aan vertrouwen en een continu verschil van inzicht’, zo vat de bemiddelaar de samenwerking tussen Katwijk en het Rijksvastgoedbedrijf samen. De bemiddelaar vreest verslechtering van de situatie en stelt beide partijen de hamvraag of zij voldoende vertrouwen in elkaar kunnen opbrengen en bereid zijn om een nieuwe gezamenlijke poging te doen om het project opnieuw op te starten. 

Terwijl de bemiddelaar nog bezig is met de afrondende gesprekken, verhoogt het Rijksvastgoedbedrijf alvast de druk op Katwijk. Achter de schermen wordt de (toenmalige) minister Van Veldhoven van Wonen geïnformeerd over de situatie in Katwijk. De minister doet precies wat het Rijksvastgoedbedrijf voor ogen heeft; het legt de Katwijkse wethouder Mostert een ultimatum op. Katwijk moet binnen twee weken groen licht geven voor de bouw. Doet Katwijk dat niet, dan zal het kabinet ingrijpen en de provincie opdracht geven om een bestemmingsplan op te stellen voor het gebied. Hiermee zal Katwijk volledig buiten spel gezet worden en de gemeente heeft dan ook weinig tot niets meer te zeggen over het gebied. 

Katwijk zwicht voor het ultimatum, wetende dat dit de enige mogelijkheid is om nog iets van invloed uit te oefenen op de toekomstige nieuwbouwwijk binnen haar eigen gemeentegrenzen. Er wordt besloten om de afspraken begin 2020 formeel vast te leggen in een contract, een zogenaamde samenwerkingsovereenkomst. Deze overeenkomst moet voorkomen dat één van de partijen afspraken niet nakomt of dat er verwarring kan ontstaan over wie waar verantwoordelijk voor is. 

Medeverantwoordelijk voor een winstgevend woningbouwproject
Het doel van deze gezamenlijke overeenkomst lijkt logisch en noodzakelijk, gezien de moeizame geschiedenis tussen de twee overheden. Het Rijksvastgoedbedrijf voegt echter één cruciale passage toe aan de overeenkomst; Katwijk wordt medeverantwoordelijk voor een winstgevend woningbouwproject. ‘Alle belangrijke punten zijn van ons samen, dan ook het schrijven van zwarte cijfers’, is te lezen in een interne notitie van het Rijksvastgoedbedrijf. Zwarte cijfers schrijven betekent dat het doel is om winst te maken met de verkoop van de grond. Wat deze financiële afspraken verder precies inhouden is onduidelijk, de passages zijn in de openbare stukken zwartgelakt. Dit betekent in iedere geval dat wethouder Mostert zijn handtekening onder een afspraak moet zetten, waar winst draaien op het bouwproject belangrijker is dan het aantal betaalbare huur- en koopwoningen in de toekomstige nieuwbouwwijk. 

Afspraken die de Katwijkse wethouder op zijn beurt aan de samenwerkingsovereenkomst wil toevoegen, worden nauwelijks geaccepteerd door het Rijksvastgoedbedrijf. Uit documenten van het Rijksvastgoedbedrijf blijkt waarom. ‘De gemeente lijkt op zoek naar wisselgeld. Men lijkt zich er bij de gemeente niet van bewust te zijn dat dit wisselgeld eerder al is gegeven in de vorm van het Unmanned Valley-gebied. Dit project heeft jaren oponthoud veroorzaakt en 6 miljoen euro gekost.’

Het Unmanned Valley-gebied was een grote wens van de voorganger van wethouder Mostert, Klaas Jan van der Bent. Unmanned Valley is een testveld van honderden meters groot waar diverse onbemande toestellen (drones) getest kunnen worden. Het drone-gebied zou volgens de wethouder van grote positieve invloed zijn voor Katwijk en de regionale economie. In 2017 ging het drone-testcentrum open, met medewerking van het Rijksvastgoedbedrijf. Zij hadden hier een deel van het terrein van Valkenburg voor vrijgemaakt en in de infrastructuur en gebouwen geïnvesteerd. Dat hier een hoge prijs aan hing, werd wethouder Mostert waarschijnlijk pas jaren later duidelijk bij het ondertekenen van de samenwerkingsovereenkomst met het Rijksvastgoedbedrijf. 

Wethouder Mostert weet dat wanneer hij de overeenkomst niet ondertekend, de provincie Zuid-Holland het gebied qua verantwoordelijkheid overneemt. Het Rijksvastgoedbedrijf kan dan vrij haar gang gaan, met de gemeente Katwijk machteloos toekijkend. De Katwijkse handtekening wordt gezet en vanaf dat moment -halverwege 2020- is Katwijk in plaats van toezichthouder medeverantwoordelijk voor een winstgevend bouwproject in de gemeente. 

600 woningen extra
De coronacrisis is medio 2020 in volle hevigheid uitgebroken, de pandemie doet de samenwerking tussen Katwijk en het Rijksvastgoedbedrijf geen goed. De maanden richting het einde van het 2020 communiceren de partijen voornamelijk alleen nog via officiële brieven met elkaar. Het Rijksvastgoedbedrijf beschuldigt Katwijk meerdere keren te veel een eigen koers te varen en dat afspraken structureel niet worden nagekomen. 

Het Rijksvastgoedbedrijf is nog steeds niet van plan om het plan voor de hoeveelheid dure woningen te laten varen. Als nieuwe variant oppert wethouder Mostert om 600 betaalbare huur- en koopwoningen toe te voegen aan het originele plan van 5.000 woningen. Zo kan de wethouder de hoeveelheid betaalbare woningen toch opschroeven en het Rijksvastgoedbedrijf hoeft niet in te geven qua dure woningen. Een win-winsituatie, alle partijen gaan hiermee dan ook akkoord. 

Er lijkt ineens weer vaart te zitten in het bouwproject. Het enige dat de gemeenteraad van Katwijk nog hoeft te doen is het plan voor de bouw van 5.600 woningen op vliegveld Valkenburg -dat inmiddels is omgedoopt tot Valkenhorst- goed te keuren. De rest van de uitwerking van de wijk zal later volgen, aldus het Rijksvastgoedbedrijf en wethouder Mostert. Eerst maar beginnen met bouwen, klinkt het gezamenlijk. 

Toch groeit de frustratie begin 2021 weer bij beide partijen, of het nu gaat om de kosten voor natuuraanleg, het fors aantal extra benodigde parkeerplaatsen of om kreekjes wel of niet door te trekken naar de Oude Rijn. Van een herstelde relatie lijkt weinig meer over. Bijna op geen enkel onderwerp lijkt overeenstemming bereikt te worden. Dikke brieven en notities vliegen gedurende het jaar 2021 over en weer. 

Er wordt op het scherp van de snede onderhandeld over wat er in het bestemmingsplan -uitgegeven door de gemeente Katwijk- moet komen te staan. Het Rijksvastgoedbedrijf wil een zo flexibel mogelijk plan, zodat er later concreet invulling aan de nieuwbouwwijk gegeven kan worden. Hiermee lijkt het Rijksvastgoedbedrijf ook te willen voorkomen dat Katwijk alles dichttimmert qua bouwmogelijkheden. 

Zwarte taak voor gemeenteraad
Er is in de afgelopen jaren zoveel gesleuteld aan de plannen voor nieuwbouwwijk Valkenhorst, dat het voor menig raadslid van Katwijk onduidelijk zal zijn, wat er nog over is van de duurzame en innovatieve plannen voor de nieuwbouwwijk. Voor de nieuwe gemeenteraad van Katwijk ligt er dan ook een zware taak te wachten. De gemeenteraad is door wethouder Mostert namelijk gevraagd om het plan voor de nieuwbouwwijk op 30 juni a.s. goed te keuren. Echter, niemand lijkt echt goed zicht te hebben op de financiële consequenties voor de gemeente en haar inwoners. Ook is onduidelijk wat voor woningen in welke prijsklasse er nu exact gaan komen. 

In het tweede deel van deze onderzoeksreeks onderzoeken we hoeveel woningen er precies in de nieuwbouwwijk op Valkenhorst komen en hoe dit aantal tot stand is gekomen.

Achtergrond onderzoek:
Om een kijkje achter de schermen van dit nieuwbouwproject in Katwijk te krijgen, deed onderzoeksjournalist Bas Vermond via de Wet Openbaar Bestuur (WOB) een verzoek aan het Rijksvastgoedbedrijf, de provincie Zuid-Holland én de gemeente Katwijk. Het verzoek leverde  duizenden pagina’s aan notulen, vergadersessies, rapporten en notities op. Daarnaast voerde Vermond gesprekken met ingewijden en betrokkenen.

In samenwerking met het Mediafonds van de provincie Zuid-Holland publiceert RTV Katwijk de komende weken een driedelige reeks over dit bijzondere woondossier.